信用不好如何貸款 教你怎麼算月付金最低技巧 信用不好如何貸款
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跟著
文/高雄市建築開發商業同業公會 理事長 黃炯輝
古人說：苛政猛於虎！
《禮記·檀弓下》中有《苛政猛於虎》一文，記載孔子和弟子子路路過泰山時，遇到一名婦女，當地虎患嚴重，但因為其他地方的國君暴政苛刻，所以她和親人還是選擇一直住在這裡，後來有多人連同她的親人都被老虎咬死，只剩下她對着親人的墳墓哭泣，即便如此，還是沒有搬離。人民對暴政的恐懼，比會吃人的老虎更加可怕！
我一直在思考著，現在的我們，正處在一個甚麼樣環境下！雖不至於是暴政或是苛政，但是政策卻背離了民間疾苦，卻是個事實。甚麼是事實？眼睜睜默許原料價格拼了命地往上漲，卻要求成品的價格不能漲只能跌；土地漲、工資漲、材料漲、稅賦也漲，最後卻在期待房價下跌，這類背離常理的邏輯，正在房地產業中瀰漫漫延。
政府對房地產業者不甚友善，也就罷了；對一般民眾卻也是＂愛之適足以害之＂。
時代變遷、很多觀念、價值觀、作法都會不同，這點可以理解；不解的是，愛你與害你的那條界線，愈來愈模糊。我因為愛你而不小心害了你？或者是，我害了你其實是因為我愛你？
政府近年來在居住正義光環下所執行的諸多新政，都說是為民眾謀福利，實價登錄2.0、房地合一稅2.0、現正沸沸揚揚的囤房稅等等，乍看之下都是伸張正義、糾正業者的大口號；但最終可能是導致房價及租金雙雙上漲，讓更多人買不起房子，買不起之後還租不起，要花更多錢租房子，善意在無形中嚴重扭曲。
居住正義的核心有兩個中心思想，一個是要讓買不起房子的經濟弱勢，可以租到房子，另一是讓房價能回到合理價。以第一個核心宗旨來看，對租屋需求者而言，要先有出租者（供給），才有承租者（需求），若是沒有出租者，光有承租者也是沒轍；但是政府出租的市占率很低，還要倚賴一般民間租賃。
矛盾的是，囤房稅把＂多屋＂族列入課稅對象，第3或4戶起，房屋稅稅率要翻倍，支持課徵囤房稅的專家學者，試圖以提高稅率、增加持有負擔的方式，讓屋主＂因為負擔沉重而把房子拿出來賣＂，換言之，就是在需求未變的前提下，用增加供給，達成價格下降的目的。
屏東大學楊宗憲副教授曾經做過一項案例試算。台北市大安區7樓華廈，屋齡30年，總價約2,500萬，房屋現值約50萬，住家1.2%的稅額為5,944元；囤房稅3.6%為17,892元；時代力量的版本是10%約49,700元。試想，即便以最高稅率10%為例，房東會因為每年多增加43,756元的稅額，而賣掉房子嗎？
如果答案是＂不會＂，那表示，學者理論中的供給增加還沒出現，反倒是成本轉嫁應該會先發生吧！
將囤房稅稅率拉到10%的機率不高，最有可能發生的是，囤房稅稅率提高到3.6%，以上述的案子為例，每年持有成本多增加17,892元的成本。房東第一的對策，多半是轉嫁給房客，反應在房租上，用每月租金大約增加1,500元來分攤。但是這狀況不會馬上發生，因為在租約期限內，房租不會調整；但新年度的租約就會加上去了，所以在1-2年後，房租上漲、房客成本增加，居住正義點點滴滴地流失了。
實價登錄2.0版，將預售屋交易登錄納入；房地合一稅2.0版，短期交易的課稅時間延長2年及5年。這兩種做法，對於短期投資影響深遠，＂打炒房＂意義濃厚；但是開徵＂囤房稅＂，顯然就是侵犯人民財產權，脫離打炒房的範圍，直奔打房了。
有房子，是居住基本需求；但是擁有2間房、3間房，也不能說這就有錯！囤房稅似乎是一種變相的懲罰，不准人民有多屋。在台灣，同一時間內擁有2-3間房其實很普遍，包括自住一間、鄉下老家一間、子女求學自住一間；或是自住一間、父母一間，另外因為先買後賣的換屋過渡期，同時擁有3間房子。這些都是很日常的現象，如果都被政府列入囤房，並不公平。
再者，如果未來個人或家戶不能擁有多戶，是政府的正義目標，那試問，租屋族要跟誰租房子去？政府直接興建的社會住宅，用地取得不易緩不濟急；學校宿舍往往供不應求，無法滿足需求，這些暫時買不起房子的人，要向誰去租房子？
所以，政府政策之下，一來是讓租屋族負擔更高的租金，二來更甚者，可能還會租不到房子，這樣怎能算是照顧經濟弱勢？這就是文章開頭所說的，乍看似乎是居住正義，拆解開來看，步步都是小害累積成大害，一個政策影響之深遠，事前應該是需要嚴謹評估的，為政者當慎之！
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